Siết chặt thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai: Luật mới bảo vệ người mua ra sao?

Trước thực tế đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã thiết lập hệ thống quy định chặt chẽ về điều kiện mở bán, cơ chế thanh toán và trách nhiệm sử dụng vốn của chủ đầu tư nhằm kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi khách hàng.

ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ VÀ GIỚI HẠN THANH TOÁN

Trước khi được phép thu bất kỳ khoản tiền nào từ khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023. Đây là bước “lọc” pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo dự án có cơ sở tồn tại và khả năng hoàn thành trong tương lai.

Trước hết, yếu tố cốt lõi là quyền sử dụng đất hợp pháp. Chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng “bán khống” trên diện tích đất chưa thuộc quyền quản lý hoặc chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Song song đó, chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Trong trường hợp bắt buộc, dự án phải có Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Những yêu cầu này đảm bảo dự án tuân thủ quy hoạch đô thị, tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn xây dựng.

Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, điều kiện bắt buộc là phải hoàn thành phần móng và có biên bản nghiệm thu phần móng. Đây là mốc pháp lý và kỹ thuật đặc biệt quan trọng. Trước thời điểm có biên bản nghiệm thu móng, mọi hành vi thu tiền đặt cọc hoặc thanh toán đều bị coi là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Một điểm đáng chú ý khác là nghĩa vụ công khai thông tin. Trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Chỉ khi có văn bản xác nhận từ cơ quan này, chủ đầu tư mới được ký hợp đồng chính thức với khách hàng.

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định rõ việc thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được chia thành nhiều đợt

Trong thực tế, nhiều dự án được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn triển khai. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ trước khi ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép cơ chế linh hoạt: nếu bên mua và ngân hàng nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng khi chưa giải chấp ngay, nhưng phải có lộ trình giải chấp rõ ràng để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận sau này.

Về tiến độ thanh toán, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định rõ việc thanh toán được chia thành nhiều đợt. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Quy định này làm rõ rằng khoản 30% đã tính gộp tiền cọc, tránh tình trạng tách khoản thu để tăng số tiền ứng trước.

Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đối với chủ đầu tư trong nước. Cơ chế này tạo áp lực buộc doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thi công nếu muốn tiếp tục thu tiền.

Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mức trần thanh toán trước khi bàn giao chỉ là 50% giá trị hợp đồng. So với mức 70% của doanh nghiệp trong nước, quy định này thể hiện sự thận trọng trong quản trị rủi ro dòng tiền xuyên biên giới, đồng thời buộc nhà đầu tư nước ngoài phải đưa nguồn vốn thực vào dự án.

Ở giai đoạn cuối, từ khi bàn giao nhà đến khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng), bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% còn lại chỉ được thanh toán khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Đây là cơ chế tạo động lực kinh tế buộc chủ đầu tư hoàn tất thủ tục pháp lý sau cùng.

QUY ĐỊNH THANH TOÁN TRONG THUÊ MUA VÀ TRÁCH NHIỆM SỬ DỤNG VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Bên cạnh mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng điều chỉnh chặt chẽ hoạt động thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Thuê mua là hình thức giao dịch đặc thù, trong đó bên thuê mua thanh toán trước một phần giá trị tài sản, phần còn lại trả dần dưới dạng tiền thuê và sau đó được chuyển quyền sở hữu.

Theo quy định mới, tỷ lệ thanh toán tối đa trước khi bàn giao nhà ở thuê mua được giảm từ 70% xuống còn 50%. Sự điều chỉnh này mang ý nghĩa xã hội lớn, bởi thuê mua thường hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập trung bình hoặc thấp. Việc chỉ phải nộp tối đa 50% giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà giúp giảm gánh nặng tài chính ban đầu và tạo cơ hội tiếp cận nhà ở sớm hơn.

Sau khi nộp 50% và được bàn giao nhà, phần còn lại được tính thành tiền thuê trả định kỳ theo thỏa thuận. Khi thanh toán đủ số tiền theo hợp đồng, bên thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong suốt thời gian này, bên thuê mua có quyền sử dụng tài sản và có nghĩa vụ bảo quản. Nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ ra sổ hoặc không đảm bảo chất lượng công trình, bên thuê mua có quyền tạm dừng thanh toán hoặc yêu cầu bồi thường.

Một nội dung quan trọng khác là trách nhiệm sử dụng vốn của chủ đầu tư. Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 nghiêm cấm hành vi sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua trái quy định pháp luật. Chủ đầu tư phải sử dụng toàn bộ số tiền này để đầu tư xây dựng đúng dự án đã ký kết trong hợp đồng, tránh tình trạng lấy vốn dự án này bù sang dự án khác dẫn đến đình trệ, “đắp chiếu”.