Lãi suất vay mua nhà tăng cao: Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “thanh lọc”

Lãi suất tăng - tín dụng bị kiểm soát chặt

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng khi dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ hơn và mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đây được xem là yếu tố quan trọng khiến thị trường chuyển dịch từ mô hình tăng trưởng dựa trên dòng tiền “giá rẻ” sang trạng thái cân bằng hơn giữa cung và cầu.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, dư nợ cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng (chiếm gần 45,6%). Tốc độ tăng trưởng cao hơn đáng kể so với nhóm tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà để ở.

Trước tốc độ tăng tín dụng mạnh của lĩnh vực này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn ngay từ đầu năm 2026.

Theo quy định, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm. Đồng thời, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn mức tăng trưởng tín dụng chung.

Từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất cho vay mua nhà sau ưu đãi lên khoảng 12-14%/năm. Ảnh: Gia Linh

Việc siết dòng vốn tín dụng đã kéo theo sự điều chỉnh của mặt bằng lãi suất. Từ cuối năm 2025 đến đầu tháng 3 này, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất cho vay mua nhà sau ưu đãi lên khoảng 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 16%/năm.

Trong khi đó, trước đây nhiều gói vay từng quảng bá lãi suất ưu đãi chỉ 5 - 6%/năm, nhưng thời gian cố định thường rất ngắn, chỉ kéo dài vài tháng trước khi chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi.

Anh Nguyễn Văn Hùng (35 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP. HCM), cho biết gia đình anh mua một căn hộ tại khu vực TP. Thủ Đức (cũ) vào năm 2024 với khoản vay ngân hàng hơn 1,8 tỷ đồng.

“Thời điểm ký hợp đồng, ngân hàng quảng cáo lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6%/năm nên mình tính toán khá thoải mái. Nhưng, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng lên hơn 13%/năm khiến tiền trả ngân hàng mỗi tháng tăng thêm gần 6 triệu đồng. Với thu nhập của hai vợ chồng tôi hiện nay thì áp lực tài chính khá lớn”, anh Hùng nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng sự thay đổi này đang khiến nhiều người vay mua nhà phải điều chỉnh lại kế hoạch tài chính. Những nhà đầu tư từng tận dụng lãi suất thấp để “lướt sóng” bất động sản phải đối mặt với áp lực chi phí vốn tăng cao, buộc phải cân nhắc kỹ hơn trong các quyết định đầu tư.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Dữ liệu nghiên cứu của một số tổ chức tư vấn cho thấy, thanh khoản thị trường đang chậm lại, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng. Khi lãi suất tăng và bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số, dòng tiền trên thị trường có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc có giá trị khai thác thực.

Không chỉ nhà đầu tư, người mua nhà ở thực cũng đang thay đổi hành vi. Nhiều hộ gia đình trẻ lựa chọn trì hoãn quyết định mua nhà, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm, nơi giá nhà có thể thấp hơn khoảng 20 - 30% so với khu vực nội đô.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và tỷ lệ vay thấp vẫn duy trì hoạt động mua bán, nhưng tiêu chí lựa chọn ngày càng khắt khe hơn. Các sản phẩm được ưu tiên thường là những dự án có pháp lý rõ ràng, mức giá hợp lý và có khả năng khai thác cho thuê thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “thanh lọc”, doanh nghiệp và nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững sẽ có lợi thế hơn. Ảnh: Gia Linh

Theo nhiều chuyên gia, việc lãi suất tăng trong giai đoạn này đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” đối với thị trường bất động sản. Những mô hình đầu tư dựa quá nhiều vào vốn vay hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ dần bị loại bỏ, còn các doanh nghiệp và nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững sẽ nắm lợi thế hơn.

Ở góc độ dài hạn, quá trình này được cho là sẽ góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng bền vững hơn. Khi chi phí vốn tăng, các chủ đầu tư buộc phải chú trọng nhiều hơn đến hiệu quả dự án, quản trị rủi ro tài chính và nhu cầu thực của người mua nhà.

Bên cạnh đó, nguồn cung trên thị trường được dự báo sẽ tăng trong thời gian tới khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và triển khai trở lại. Hàng loạt khu đô thị quy mô lớn dự kiến đưa ra thị trường hơn 100.000 sản phẩm trong những năm tới, góp phần giảm áp lực thiếu hụt nguồn cung.

Tuy vậy, giá nhà được cho là khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng và chi phí vốn đều tăng. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh: Các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng và mức giá phù hợp vẫn duy trì thanh khoản, trong khi những sản phẩm bị định giá quá cao so với giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn trong giao dịch.