60% dự án cao cấp “đóng băng”, bất động sản hạng sang trở thành cuộc chơi của vốn tự có

Theo các chuyên gia, khoảng 60% dự án bất động sản cao cấp hiện nay gần như không phát sinh giao dịch, tạo nên nghịch lý: giá không giảm nhưng thanh khoản gần như tê liệt.

Diễn biến này cho thấy thị trường không còn vận hành theo chu kỳ phục hồi đồng loạt như kỳ vọng, mà chuyển sang trạng thái phân hóa mạnh, với mô hình tăng trưởng “hình chữ K” – nơi một số ít dự án vẫn duy trì sức hút, trong khi phần lớn còn lại bị chững lại hoặc bị loại khỏi cuộc chơi.

Nguyên nhân của thực trạng này đến từ nhiều yếu tố. Trong đó, việc siết chặt các quy định pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã tạo ra một “bộ lọc” khắt khe hơn đối với thị trường. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt là tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường, khiến giá vốn các dự án cao cấp tăng từ 20–35%.

Trong bối cảnh đó, chỉ những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá trị sử dụng thực và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ mới có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, nhiều dự án dù được gắn mác cao cấp nhưng thiếu yếu tố khai thác thực tế đang bị thị trường “quay lưng”.

Một điểm đáng chú ý là giá bất động sản cao cấp tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức rất cao, phổ biến từ 150–250 triệu đồng/m². Tuy nhiên, mức giá này vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường, khiến giao dịch trở nên hạn chế và dòng tiền bị tắc nghẽn.

Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và dòng vốn trở nên thận trọng, bất động sản hạng sang đang dần thay đổi bản chất. Nếu trước đây thị trường phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, thì hiện nay đang chuyển sang giai đoạn “lọc vốn”, nơi chỉ những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sử dụng vốn tự có mới có thể tham gia.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản cao cấp đang tiệm cận vai trò của một loại tài sản tích lũy dài hạn, tương tự “tài sản trú ẩn”, đặc biệt là các sản phẩm có vị trí đắc địa tại lõi đô thị và được vận hành tốt.

Trong bối cảnh thị trường thay đổi, tiêu chí lựa chọn dự án cũng trở nên khắt khe hơn. Nhà đầu tư được khuyến nghị cần chú trọng ba yếu tố cốt lõi gồm: tính pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền thực (như cho thuê) và năng lực vận hành của chủ đầu tư.

Ngoài ra, quan niệm “bất động sản nội đô luôn tăng giá” cũng đang dần thay đổi. Thực tế cho thấy, thị trường đang phân hóa rõ rệt ngay cả ở khu vực trung tâm, khi những dự án chất lượng cao tiếp tục giữ giá, trong khi các dự án xuống cấp hoặc thiếu tiện ích đối mặt với áp lực thanh khoản lớn.

Giới chuyên gia cho rằng năm 2026 là giai đoạn thanh lọc mạnh của thị trường bất động sản, khi giá trị thực, pháp lý và năng lực vận hành trở thành yếu tố quyết định. Đây không còn là sân chơi của kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà là cuộc cạnh tranh của những dự án và nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc.